حالة من الترقب باتت تسيطر على سوق العقارات المصرى، وذلك تزامنًا مع تصاعد التساؤلات حول مستقبل الأسعار، لا سيما بعد موجات الارتفاع الكبيرة التى شهدتها الوحدات السكنية خلال الأعوام الماضية، ومع تراجع القدرة الشرائية للمواطنين وظهور متغيرات جديدة مثل عودة النازحين الأجانب إلى بلادهم، بجانب الطرح الضخم من مشروعات الإسكان الاجتماعى والعاصمة الإدارية.
وفى هذا السياق، تباينت الآراء ما بين مَن يرى أن هناك «موجة تصحيح» حقيقية ستضرب السوق قريبًا نتيجة زيادة المعروض، ومَن يعتبر أن الانخفاض سيكون محدودًا مع الاعتماد على أنظمة سداد طويلة وتسهيلات من المطورين، لكن المؤكد أن الفترة المقبلة ستشهد إعادة رسم لخريطة الأسعار وآليات البيع والشراء فى السوق العقارى المصرى.
ورغم الركود النسبى الذى شهدته سوق العقارات خلال الفترة الأخيرة، الخبراء يؤكدون أن العقار ما زال يعد الملاذ الآمن للاستثمار فى ظل التقلبات الاقتصادية وارتفاع معدلات التضخم، ويتوقعون أن يشهد السوق العقارى حالة من الاستقرار النسبى تتجه للانخفاض خلال الفترة المقبلة، مع احتمال ظهور عروض وتسهيلات سداد من الشركات لجذب العملاء بدلًا من خفض الأسعار المباشر، بينما يرى آخرون أن أى تراجع محتمل سيكون فى المشروعات الفاخرة فقط، نتيجة زيادة المعروض منها مقابل انخفاض الطلب، والسيناريو الأقرب هو انخفاض الأسعار مع طرح تسهيلات فى الدفع.
وفى هذا السياق، أوضح الدكتور محمود غيث، أستاذ التخطيط العمرانى، رئيس الجمعية المصرية للتخطيط العمرانى، أن «هناك عوامل كثيرة تؤثر فى خفض أسعار الوحدات السكنية، وأهمها عامل واضح فى السوق العقارية وهو حركة الهجرة العكسية للاجئين والنازحين الذين جاءوا إلى مصر من الخارج، وأكثرهم من الجنسية السودانية إلى جانب بعض الجنسيات الأخرى».
«غيث»، أضاف أن «نسبة عودة النازحين سترتفع هذا العام، خاصة فى ظل المتغيرات فى العالم الخارجى، حيث بدأت حركة الهجرة العكسية من القاهرة إلى الوطن، وستزداد قوة خلال الفترة المقبلة، نظرًا لبدء الاستقرار فى البلاد المحيطة، ولا شك أن عددا كبيرا من الوحدات ارتفع سعره فى الفترة الماضية بسبب إشغالها من هذه الجنسيات، لدينا نحو 9 ملايين نازح، وأتصور أن عددًا كبيرًا منهم سيعود إلى بلاده، وبالتالى هذه الوحدات سوف تنخفض أسعارها، وأيضًا قيمة الإيجار ستنخفض».
كما أشار إلى أن «هناك بُعدين للانخفاض الأول فى قيمة التمليك، والثانى فى الإيجار، وهو انخفاض واضح بدأ يظهر بالفعل فى القاهرة وعدد من المحافظات، ومع استمرار تأثير قانون الإيجارات ستنخفض الأسعار أيضا نتيجة إخلاء عدد من الوحدات، إلى جانب سفر البعض للعمل بسبب الاحتياج المستقبلى المؤقت، ويؤكد أن العلاقة معروفة زيادة طرح وحدات للتمليك يؤدى إلى انخفاض السعر».
وقال: ذلك يظهر بوضوح فى مكاتب العقارات، حيث إن زيادة المعروض أعلى من الطلب الكلى يؤدى إلى قلة الأسعار، خاصة مع كثافة وحدات الإسكان الاجتماعى والطرح الكبير بالعاصمة الإدارية، وهذه العوامل مجتمعة تعكس صورة واضحة لمستقبل السوق العقارى.
ومن جانبه أكد عادل فودة، خبير التطوير العقارى، أن «السوق تمر بمرحلة إعادة توازن، والأسعار سوف تنخفض بعض الشيء خاصة مع تقديم تسهيلات سداد وأنظمة دفع متنوعة من جانب الشركات»، موضحًا أن «التحدى الأكبر أمام المطورين ليس خفض الأسعار، وإنما تحفيز القدرة الشرائية لدى المواطنين فى ظل ارتفاع تكلفة المعيشة، والدولة تلعب دورًا مهمًا عبر التوسع فى مشروعات الإسكان الاجتماعى والمتوسط، وهو ما يسهم فى ضبط السوق ومنع المبالغة فى أسعار الوحدات».
«فودة»، أشار إلى أن السوق العقارى ستشهد إعادة هيكلة فى آليات البيع، فالشركات بدأت تعتمد على فترات سداد طويلة، وهو ما يمنح العميل شعورًا بالقدرة على الشراء حتى مع ارتفاع التكلفة النهائية للوحدة»، غير أنه عاد ليشدد على أن «العامل الحاسم فى الفترة المقبلة سيكون سعر الفائدة البنكية، فإذا استمرت على مستويات مرتفعة، سيتجه كثيرون إلى العقار كوعاء استثمارى آمن، وهو ما يحافظ على الأسعار مستقرة، أما إذا انخفضت الفائدة بشكل ملحوظ، فقد نشهد وقتها تراجعًا نسبيًا فى الطلب على العقار، وبالتالى مرونة فى التسعير».