اليوم لم يعد مشهد الصدارة كما كان فبينما تتراجع مكانة الشوارع التاريخية، يصعد نجم محاور حديثة باتت تمثل «مربع الذهب العقاري» فى مصر يتصدرها «شارع التسعين» بالتجمع الخامس، ويزاحمه «شارع أبو الفدا» بالزمالك و«جامعة الدول العربية» بالمهندسين، فضلا عن شريانى «مكرم عبيد» بمدينة نصر و«الثورة» بمصر الجديدة، فى منافسة شرسة على المواقع الأكثر جذبا للأموال والأعلى تحقيقًا للعوائد، فكيف سحبت المدن الجديدة البساط من «وسط البلد»؟ وما هى الأرقام الفلكية الحالية لأسعار الإيجارات فى أشهر الشوارع التجارية؟ ومن هم المستثمرون والشركات القادرون على الصمود وتحمل هذه التكلفة المتصاعدة؟، فى هذا التحقيق نقتحم كواليس سوق العقارات التجارية لنرصد ملامح بورصة الإيجارات الجديدة بالأسماء والأرقام.
على امتداد شارعى التسعين الشمالى والجنوبى بالقاهرة الجديدة، تنتشر عشرات العلامات التجارية العالمية والمطاعم والمقاهى والبنوك، وهو ما أسهم فى ارتفاع القيمة الإيجارية للمحال التجارية إلى مستويات غير مسبوقة، مدفوعة بالإقبال المتزايد من المستثمرين والشركات على التواجد فى هذه المنطقة، وفى هذا الإطار قال محمد السويفى، سمسار عقارى متخصص فى المحال التجارية بالقاهرة الجديدة، إن سوق الإيجارات التجارية فى مصر شهد خلال السنوات الأخيرة تحولا كبيرا فى خريطة المناطق الأكثر جذبًا للاستثمار، فمراكز النشاط التجارى لم تعد تقتصر على المناطق التقليدية مثل وسط البلد وشارع عبد العزيز وميدان طلعت حرب التى ظلت لعقود الوجهة الرئيسية للتجار والمستثمرين، كما أن التوسع العمرانى وظهور مجتمعات سكنية وتجارية جديدة أعادا رسم خريطة الاستثمار التجاري؛ لتتصدر القاهرة الجديدة وعلى رأسها شارع التسعين قائمة المناطق الأكثر جذبًا للعلامات التجارية الكبرى والشركات والمؤسسات المالية مستفيدة من ارتفاع القوة الشرائية والكثافة السكانية ووجود مقار الشركات والبنوك والمراكز الإدارية.
وأشار السويفى إلى أن القيمة الإيجارية للمحال التجارية فى المواقع المتميزة بشارع التسعين تتراوح حاليًا بين 150 ألفًا و600 ألف جنيه شهريًا، فيما تسجل بعض المواقع الاستثنائية إيجارات تتجاوز مليون جنيه شهريًا بحسب مساحة المحل وطبيعة النشاط التجارى، وموقعه داخل الشارع، فعلى سبيل المثال إحدى الصفقات التى أبرمت مؤخرا تخص محلا لإحدى العلامات التجارية العالمية للملابس داخل أحد الأبراج التجارية بشارع التسعين، بمساحة 180 مترا مربعا، حيث بلغت القيمة الإيجارية 320 ألف جنيه شهرياً، إلى جانب تحمل المستأجر تكلفة إضافية للتشطيبات والتجهيزات والتكييفات، والمستثمر وافق على هذه الأرقام دون تردد إيماناً منه بحجم الحركة التجارية والإقبال الكبير الذى تشهده المنطقة مقارنة بالعديد من المناطق الأخرى.
وعن تطور الأسعار خلال السنوات الأخيرة، أوضح «السويفي»، أن الفارق كبير للغاية، فإيجارات المحال فى شارع التسعين كانت تتراوح خلال عام 2021 بين 40 و90 ألف جنيه شهرياً، إلا أن استكمال عدد من المشروعات التجارية والإدارية الكبرى، إلى جانب توسع البنوك العالمية والمطاعم وسلاسل الخدمات أدى إلى ارتفاع الأسعار بشكل ملحوظ، وهو ما دفع بعض المستأجرين القدامى إلى مغادرة مواقعهم بعد انتهاء العقود بسبب عدم قدرتهم على مواكبة الزيادات الجديدة، كما أن الأنشطة الأكثر قدرة على تحمل هذه القيم الإيجارية المرتفعة تتمثل فى سلاسل المطاعم والمقاهى العالمية، والعلامات التجارية الفاخرة للملابس والإكسسوارات، والبنوك الخاصة، والصيدليات الكبرى، فهذه الكيانات تعتمد فى حساباتها على حجم الإنفاق المرتفع للعملاء داخل المنطقة، وهو ما يجعلها قادرة على تحقيق عائد استثمارى يبرر تكلفة الإيجار، فضلا عن أن السوق ما زال يمتلك فرص للنمو خلال الفترة المقبلة، خاصة مع استمرار التوسع العمرانى وتحسن شبكة الطرق والربط بين القاهرة الجديدة والعاصمة الإدارية الجديدة، فضلاً عن تزايد اهتمام المستثمرين المحليين والأجانب بقطاع التجزئة والتجارة الحديثة.
بدوره، قال أحمد الشريف، سمسار عقارى يعمل فى منطقة الزمالك منذ أكثر من 20 عاما، إن الحى ما زال يحتفظ بمكانته كواحد من أكثر المواقع التجارية تميزاً فى القاهرة، رغم محدودية المعروض من المحال التجارية وارتفاع قيمتها الإيجارية بصورة مستمرة، حيث إن جاذبية الزمالك لا ترتبط بحجم المساحات المتاحة بقدر ما ترتبط بطبيعة المنطقة نفسها، كما أن الحى يتمتع بسمعة خاصة تجعله وجهة مفضلة للمطاعم والكافيهات والعلامات التجارية الراقية، حيث يعد شارع أبو الفدا من أغلى الشوارع التجارية فى القاهرة، والمنطقة تستفيد من وجود شريحة واسعة من المصريين ذوى الدخول المرتفعة، إلى جانب الأجانب والسائحين المقيمين بالفنادق الكبرى المحيطة بالجزيرة، الأمر الذى يجعلها هدفا دائما للعلامات التجارية الباحثة عن التواجد فى أكثر المناطق رقيا داخل القاهرة، والكثير من الشركات تعتبر افتتاح فرع لها فى الزمالك بمثابة خطوة ضرورية لتعزيز حضورها فى السوق.
أما محمد مصطفى، أحد العاملين فى محل ملابس جاهزة بمنطقة المهندسين، فقد أكد أنه برغم الصعود اللافت للمناطق التجارية الحديثة فى القاهرة الجديدة والشيخ زايد، ما زالت منطقة المهندسين تحتفظ بمكانتها كواحدة من أهم وأقوى المراكز التجارية فى مصر، مستندة إلى تاريخ طويل من النشاط الاقتصادى والتجارى، وشبكة واسعة من الشوارع الحيوية التى جعلتها وجهة مفضلة للمتسوقين والمستثمرين على حد سواء، حيث تأتى شوارع مثل جامعة الدول العربية، وشهاب، وسوريا، ووادى النيل، فى مقدمة المناطق التى تشهد حركة تجارية نشطة على مدار اليوم، حيث تنتشر المطاعم والكافيهات والعلامات التجارية الشهيرة والبنوك والمراكز الطبية والإدارية، ما يجعل الطلب على المحال التجارية مرتفعا رغم الزيادة المستمرة فى أسعار الإيجارات، فالمنطقة ما زالت تتمتع بثقل تجارى كبير رغم المنافسة المتزايدة من التجمع الخامس والشيخ زايد، وحركة العملاء لا تقتصر على سكان المهندسين فقط، بل تمتد إلى الزوار القادمين من مختلف المحافظات والمناطق المجاورة، فالمهندسين وخاصة شارع جامعة الدول العربية وشارع التحرير وشوارع لبنان والسودان تعتبر «وجهة التسوق الأولى» للطبقة المتوسطة والعليا فى محافظات الجيزة والمنوفية والبحيرة والقليوبية، لأنها وسطية جغرافياً فيها كل الأنشطة تحت سقف واحد، ملابس، أحذية، مطاعم، كافيهات، إلكترونيات.
وعن أسعار الإيجارات الحالية فى شارع جامعة الدول العربية، كشف محمد عن أرقام صادمة، فالمحل الحالى الذى يعمل فيه مساحته 90 مترا، وإيجاره 80 ألف جنيه شهرياً، وقبل سنتين كان 45 ألفًا لكن المالك رفع السعر بعد تطبيق قانون الإيجار الجديد مستغلاً الإقبال الكبير، كما أن محلا مماثلا فى مطلع الشارع القريب من محطة المترو يصل إيجاره إلى 150 ألف جنيه، وأغلى محل فى المنطقة كان لماركة ملابس دولية فى تقاطع شارع جامعة الدول مع شارع التحرير مساحته 140 مترا والإيجار 220 ألف جنيه شهريا.
فى مدينة نصر، تحول شارع مكرم عبيد إلى واحد من أكثر الشوارع التجارية نشاطاً، بل إن بعض خبراء العقارات يصفونه الآن بـ«شارع التسعين الجديد»، نظراً للزحام التجارى والإقبال الكثيف من العلامات التجارية والمطاعم والخدمات الطبية، وفى هذا الإطار قال عماد فهمى، سمسار عقارى بمدينة نصر، إن الطلب على المحال التجارية فى الشارع شهد قفزات كبيرة خلال السنوات الأخيرة، فإيجارات المحال تتراوح فى المتوسط بين 60 ألفا و250 ألف جنيه شهرياً، وقد ترتفع أكثر فى المواقع المتميزة أو المحال ذات الواجهات الكبيرة، وشارع مكرم عبيد لم يعد مجرد شارع سكنى يضم بعض المحلات الخدمية، فاليوم هو واجهة تجارية متكاملة تمتد من تقاطع شارع الطيران وحتى محور المشير طنطاوى، وذلك لأسباب كثيرة أبرزها الكثافة السكانية الهائلة فى مدينة نصر «أكثر من 3 ملايين نسمة»، ووجود مجمعات حكومية كبرى مثل هيئة الرقابة الإدارية ونقابة الأطباء، وقربه من الأوتستراد الدائرى والمطار».
فى المقابل، أكد حسن كساب، صاحب نشاط تجارى فى شارع الثورة بمصر الجديدة، أن الشارع استفاد من أعمال التطوير التى شهدتها المنطقة خلال السنوات الماضية، ليحول نفسه من شارع خدمى محلى إلى واحد من أهم المحاور التجارية فى شرق القاهرة، منافساً بجدارة شوارع وسط البلد القديمة ومناطق القاهرة الجديدة، فتطوير الطرق والمحاور المرورية ساهم فى زيادة الإقبال على المنطقة، والإيجارات ارتفعت بصورة ملحوظة، وأصبح من الصعب العثور على محل مميز بسعر منخفض، وبعض المحال يصل إيجارها إلى أكثر من 200 ألف جنيه شهرياً، فمثلا لدى محل ملابس فى شارع الثورة منذ 8 سنوات، أول ما بدأت كنت أدفع 18 ألف جنيه إيجار شهرياً، لكن اليوم أدفع 75 ألف جنيه والمالك يطلب 120 ألف جنيه والمالك لديه الحق لأن الأسعار فعلاً تجننت.