مع بداية سبتمبر الجارى تبدأ المرحلة الأولى لتطبيق القانون رقم 165 لسنة 2025، والمعنىّ بتنظيم العلاقة الإيجارية لقانون الإيجارات القديمة، حيث يُلزم القانون المستأجرين بسداد مقابل انتقال مؤقت بقيمة 250 جنيهًا شهريًا لمدة 3 أشهر، وذلك لحين انتهاء اللجان الفنية التى ستُشكلها المحافظات من تصنيف المناطق السكنية إلى: متميزة، متوسطة، واقتصادية، وهذا التصنيف سيكون أساسًا لتحديد القيمة الإيجارية الجديدة التى يبدأ تطبيقها فى نوفمبر المقبل، على أن يتم زيادة الإيجارات 20 ضعفاً فى المناطق المتميزة على أن تقل القيمة عن 1000 جنيه، بينما سيتم زيادة الإيجارات 10 أضعاف فى المناطق المتوسطة بحد أدنى 400 جنيه بينما تم تقدير زيادة القيم الإيجارية فى المناطق الاقتصادية بـ 5 أضعاف بحد أدنى 250 جنيها، على أن يتم زيادة القيم الإيجارية بنسبة 15 فى المائة سنويًا لحين انتهاء الفترة الانتقالية.
زيادة القيم الإيجارية على هذا النحو خلال المرحلة الانتقالية أو المرحلة التالية لها بمثابة زيادة فى دخول ملاك هذه العقارات، وهو ما يثير تساؤلًا مهمًا حول المعالجة الضريبية للدخول والعوائد المتحققة من إيجارات وحدات القانون عقب صدور القانون 165 لسنة 2025، وهل يمكن أن تساهم زيادة القيم الإيجارية أو حتى تحرير العلاقة الايجارية بين المالك والمستأجر لزيادة الحصيلة الضريبية؟
من جانبه، أوضح محمود جاب الله، خبير الضرائب، أن «العقارات بشكل عام تخضع لعدة أنواع من الضرائب على رأسها ضرائب الدخل من خلال ضريبة الثروة العقارية والتصرفات العقارية، والأولى ناتجة عن الإيرادات التى يُدرها العقار، بينما الثانية يُدرها عملية بيع العقار نفسه، أما النوع الثانى من الضرائب على العقار فهى الضرائب على العقارات المبنية وهى أحد أنواع الضرائب على الثروة ولكل نوع قانون يعالج المعاملة الضريبية له».
«جاب الله»، أكد أن الأصل فى الشيء هو خضوع الإيرادات المتحققة من عقارات «الإيجار القديم» للضريبة على الدخل بموجب القانون الذى ينص على «يتكون مجموع صافى الدخل الخاضع للضريبة على دخل الأشخاص الطبيعيين من أربعة مصادر؛ وهى المُرتَّبات وما فى حكمها، والنشاط التجارى أو الصناعى، والنشاط المِهنى أو غير التجارى، والثروة العقارية»، ويشير جاب الله إلى أن قانون الضريبة على الدخل يحدد ثلاثة أنواع من الإيجارات الخاضعة للمعالجة الضريبية، وهى الإيجارات المفروشة وإيجارات المدد المحددة (الإيجار الجديد) والإيجارات الممتدة (القانون القديم).
كما أوضح أنه «مع بدء تطبيق قانون الضرائب على العقارات المبنية 196 لسنة 2008 عام 2013 ، تم نقل المعالجة الضريبية لوحدات (الإيجار القديم) من الضريبة على الدخل لقانون الضريبة على العقارات المبنية ضمن الضرائب على العوائد، ولذا فوحدات الإيجار القديم لم تعد خاضعة للضريبة على الدخل حاليًا وهو ما يمثل ثغرة قانونية يجب أن تنتبه الحكومة إليها»، مشيرًا إلى أنه «من غير العدالة الضريبية ألا تخضع هذه الدخول من الإيجارات القديمة بعد صدور قانون الإيجار القديم المُحدث، فى حين تخضع وحدات مماثلة مؤجرة إيجارات مفروشة أو إيجارات غير ممتدة، وهو ما يستلزم إعادة الفقرة الأولى من المادة 39 من قانون الضريبة على الدخل بما يتناسب مع الوضع الحالي».
وتابع: أما الضريبة على العقارات المبنية فهى ضريبة واجبة التحصيل على وحدات التأجير الممتد (الإيجار القديم) لأن نص القانون يؤكد أن تغيير العلاقة الإيجارية بين المالك والمستأجر (وهو ما حدث بموجب قانون الإيجار القديم المحدث) يُخضع العقارات للضريبة على العقارات المبنية والتى تقدر بنسبة 10 فى المائة من القيمة الإيجارية السنوية بعد خصم 30 فى المائة مصاريف للسكنى، و 32 فى المائة لغير السكني.
وكانت جمعية خبراء الضرائب المصرية، قد توقعت تحقيق إيرادات من الضريبة على العقارات المبنية فى السنة الأولى لتطبيق قانون الإيجارات القديمة المُحدث بقيمة 15 مليار جنيه، وأرجعت الجمعية توقعاتها إلى أنه وفقا لأرقام الجهاز المركزى للتعبئة العامة والإحصاء، يوجد فى مصر نحو 42 مليون وحدة سكنية ما بين التمليك والإيجار القديم أو الإيجار الجديد من بينها 3.018 مليون وحدة بعقود إيجار قديم ما بين شقق وبيوت ومحال وجراجات تمثل 7 فى المائة من جميع الوحدات السكنية فى مصر.
فى السياق نفسه قال الدكتور عرفان فوزي، الأمين العام للجمعية المصرية للتشريع الضريبي: من المبكر احتساب الحصيلة الضريبية الناتجة عن قانون الإيجار القديم المُحدث، والقيمة الضريبية تتحدد للضريبة على العقارات المبنية وفقًا للقيم الايجارية للعقار، ولذا فتقدير الضريبة المتوقعة متوقف على انتهاء لجان حصر وتصنيف العقارات ( متميزة، متوسطة، اقتصادية) من عملها الذى يستتبعه قاعدة بيانات يمكن من خلالها تحديد الضرائب العقارية المتوقعة.
وطالب «فوزي» بضرورة خلق معالجة تشريعية لإعادة إخضاع الدخول من الإيرادات المتحققة من زيادة الإيجارات بموجب القانون المحدث للضريبة على الدخل لتحقيق أقصى قدر من العدالة الضريبية وبالتبعية زيادة الحصيلة المتوقعة من تطبيق القانون، موضحًا أنه «خلال الفترة الانتقالية لتطبيق قانون الإيجار القديم المحدث لا يوجد نص يُخضِع الوحدات لقانون الضريبة على الدخل، ولكن بعد انتهاء المدة الانتقالية سيتم تغيير العلاقة بين المالك والمستأجر إعادة التأجير وفقًا للقانون المدنى، وهو ما يخضع الإيرادات لضريبة الدخل، أو البيع وهو ما يخضعها لضريبة التصرفات العقارية، ولذا فهناك فراغ تشريعى لضريبة الدخل خلال الفترة الانتقالية ومدتها 7 سنوات».